На рынке недвижимости наблюдается активное развитие сегмента сервисных апартаментов, которые привлекают инвесторов понятной системой управления и хорошей доходностью, а застройщиков — возможностями создавать проекты с разнообразными курортными концепциями. Мировая практика подтверждает, что подобные объекты наиболее востребованы именно в курортных регионах, и для России таким ключевым направлением, вне сомнений, является Сочи, где данный сегмент демонстрирует особую динамику роста.

Площадь Сочи занимает около 17 600 гектаров, при этом новый генплан определяет курортную зону в 1013 га. Из них 130 га предназначены для восстановления курортной функции, а 200 га – под новые курортные объекты.

Этот сегмент становится ключевым драйвером роста для рынка курортной недвижимости, однако девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом вызовов. Среди них – ужесточение градостроительной политики, усиленный контроль со стороны надзорных органов в отношении проектов редевелопмента и экологические ограничения.

Одним из значимых рисков для инвесторов является масштабная деприватизация земельных участков в регионе. Прокуратура активно работает над возвращением в федеральную собственность сотен гектаров прибрежных территорий, стремясь навести порядок в сфере, где долгое время велись несогласованные и небезопасные застройки. Например, несколько лет назад в Адлерском районе Генпрокуратура инициировала процесс возвращения в госсобственность более 630 га земли, застроенной жилыми домами и отелями. В Хостинском районе речь шла о 538 га, ранее использовавшихся для выращивания чая и размещения туристов.

Были у прокуратуры вопросы и к застройщику Volna Resort & Residence, проект попал в поле зрения надзорных органов в ходе масштабной проверки использования прибрежных территорий. Однако Nedvex Group инициировала полный аудит документации, привлекла ведущих юристов и смогла доказать свою добросовестность как девелопера в переговорах с Генпрокуратурой, делится Юлия Хлуднева, владелец и CEO компании.

В подобных обстоятельствах эксперты рекомендуют инвесторам тщательно анализировать проектную документацию и отдавать предпочтение крупным, зарекомендовавшим себя застройщикам, способным оперативно реагировать на проверки и подтверждать свою добросовестность.

Еще одна проблема, свойственная не только Сочи, но и рынку в целом, — отсутствие четких стандартов для сервисных апартаментов. Это приводит к смешению форматов, как отмечает партнер NF Group Ольга Широкова. «Важно создавать “правильный” продукт, и тогда в новых условиях игры он с большей вероятностью окажется в правовом поле», — добавляет эксперт.

Стоит отметить, что власти предпринимают попытки регулировать ситуацию с апартаментами, делая сегмент более прозрачным для инвесторов. Ранее обсуждался законопроект, который мог бы дополнить закон о долевом участии в строительстве механизмом покупки гостиничных номеров по аналогии с квартирами.

«В целом появление проектов сервисных апартаментов — это явный индикатор того, что рынок курортной недвижимости Сочи вступает в фазу зрелости. Вместо массовой застройки акцент смещается в сторону комплексных, сервисных сред для жизни и отдыха», — говорит директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

В конечном итоге, сегмент сервисных апартаментов в Сочи активно развивается, становясь важным элементом курортного рынка. По данным NF Group на октябрь 2025 года, в 23 регионах России возводится 174 таких комплекса (почти 15 000 лотов), при этом курортные зоны демонстрируют особенно активный рост. Появляются новые объекты, в числе которых Volna Resort, открытие которого запланировано на I квартал 2027 года. Историческая 15-этажка «Весны» после ревитализации станет современным семейным отелем. Завершение всего проекта намечено на середину 2028 года. После окончания строительства все вопросы по обслуживанию и управлению комплексом Volna Resort & Residences возьмут на себя управляющие компании. Резиденциями по плану будет управлять международный гостиничный оператор.

«В условиях жесточайшего контроля выживут только те, кто работает по высоким стандартам прозрачности, — говорит Юлия Хлуднева из Nedvex. — Мы прошли этот путь: вышли из проверки генпрокуратуры с официальным соглашением, гарантирующим права всех инвесторов. Думаю, что сегодня наш проект один из самых безопасных в городе. Этот результат укрепил доверие и показал, что в Сочи создается более здоровый инвестиционный климат, где добросовестные предприниматели могут уверенно развивать бизнес».

Фото: Nedvex Group

Григорий Погосян

Источник: https://mediazhir.ru/sozdany-drug-dlya-druga-servis/